Как ГИПу снизить риски при подготовке ПД: что проверить перед экспертизой. Часть 2

В первой части мы разобрали риски, которые возникают у ГИПа еще на этапе подготовки проектной документации: неполные исходные данные, формальное задание на проектирование, непроверенные инженерные изыскания и изменения заказчика, которые не были закреплены письменно.

Но даже если эти вопросы закрыты, перед подачей проектной документации в экспертизу остаётся второй уровень контроля — финальная проверка самого комплекта. На этом этапе важно убедиться, что разделы согласованы между собой, технико-экономические показатели не противоречат друг другу, состав документации соответствует установленным требованиям, а электронные файлы готовы к передаче через личный кабинет или систему электронного документооборота.

Для ГИПа это способ снизить риск замечаний, доработок, потери сроков и споров между участниками проекта.

Что проверяет экспертиза и почему это важно для ГИПа

Экспертиза оценивает не только отдельные проектные решения, но и документацию как связанную систему. Поэтому для ГИПа важно смотреть на проект не как на набор разделов, подготовленных разными исполнителями, а как на единый комплект, который должен быть внутренне согласован.

Согласно ч. 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, предметом экспертизы проектной документации является оценка её соответствия требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям пожарной, промышленной и иной безопасности, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий, а также иным требованиям, указанным в данной норме.

Практический смысл этой нормы для ГИПа простой: экспертиза смотрит не только на то, есть ли в проекте нужные разделы, но и на то, согласованы ли они между собой, соответствуют ли исходным данным, заданию, результатам изысканий и обязательным требованиям.

Риск 1. Разделы проектной документации не согласованы между собой

Один из самых частых рисков перед экспертизой — разночтения между разделами. Формально каждый исполнитель может подготовить свою часть работы, но если разделы не сверены между собой, решения начинают противоречить.

Типовые ситуации:

• в пояснительной записке указаны одни технико-экономические показатели, а в заявлении или задании на проектирование — другие;
• архитектурные решения не совпадают с конструктивными;
• инженерные нагрузки отличаются от данных, указанных в технических условиях;
• решения по пожарной безопасности не увязаны с планировкой, путями эвакуации или инженерными системами;
• количество машино-мест различается в ПЗУ, архитектурных решениях и мероприятиях по охране окружающей среды;
• графическая часть не подтверждает текстовую часть;
• в разных разделах используются разные исходные данные или разные версии проектных решений.

Для ГИПа такие разночтения особенно чувствительны, потому что они указывают не только на ошибку конкретного раздела, но и на недостаточный межраздельный контроль.

Перед подачей документации в экспертизу стоит отдельно сверить:

• наименование объекта во всех разделах и сопроводительных документах;
• основные ТЭП;
• данные по площадям, этажности, строительному объёму и высоте;
• сведения об инженерных нагрузках;
• решения, связанные с пожарной безопасностью;
• мероприятия по доступности объекта для маломобильных групп населения;
• сведения о земельном участке, ограничениях и зонах с особыми условиями использования территорий;
• соответствие текстовой и графической частей.

Подобные расхождения лучше устранить до подачи. После загрузки в экспертизу они превращаются в официальные замечания и начинают влиять на сроки получения разрешения на строительство.

Риск 2. Состав проектной документации не соответствует требованиям

Документация может получить замечания из-за состава или содержания разделов. Экспертиза проверяет насколько документация раскрывает сведения, которые должны быть представлены для конкретного объекта.

Правовая опора здесь — Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, которым утверждено Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию. Для ГИПа это один из базовых документов при проверке готовности ПД к экспертизе.

На практике замечания часто появляются, когда:

• в текстовой части нет обязательных сведений;
• графическая часть не содержит необходимых схем, планов, разрезов или условных обозначений;
• отсутствуют приложения, на которые ссылается раздел;
• раздел подготовлен по устаревшей структуре;
• состав документации не учитывает особенности объекта;
• не разработан раздел или подраздел, необходимость которого следует из задания на проектирование;
• разделы содержат ссылки на документы, которые уже утратили силу, без пояснений и обоснований.

Отдельное внимание стоит уделять разделам, которые часто связаны с несколькими смежными направлениями: мероприятиям по обеспечению пожарной безопасности, доступности для инвалидов и маломобильных групп населения, инженерным системам, мероприятиям по охране окружающей среды, организации строительства и сметной документации при бюджетном финансировании.

Для ГИПа удобнее проверять состав документации по своеобразной матрице: раздел, обязательные сведения, ответственный исполнитель, статус проверки, дата актуальной версии, наличие замечаний внутри команды.

Риск 3. Технико-экономические показатели различаются в документах

ТЭП — одна из зон, где небольшая на первый взгляд ошибка может привести к цепочке замечаний. Если показатели различаются в задании, заявлении, пояснительной записке, графических материалах и отдельных разделах, экспертиза закономерно задаст вопрос: какие данные считать актуальными.

ГИПу стоит отдельно проверить:

• площадь земельного участка;
• площадь застройки;
• общую площадь объекта;
• строительный объем;
• этажность;
• высоту здания;
• количество машино-мест;
• сведения об инженерных нагрузках;
• функциональные показатели, если они важны для объекта;
• показатели, которые затем используются при оформлении разрешения на строительство.

Такая проверка особенно важна, если в процессе проектирования менялись планировки, площади, состав помещений, назначение объекта, инженерные решения или требования заказчика.

Расхождения в ТЭП часто возникают не потому, что проектировщик допустил грубую ошибку, а потому что разные разделы обновлялись в разное время. Один исполнитель уже внес изменения, другой продолжил работать по прежней версии, а финальная сверка не была проведена.

Для ГИПа правильная практика — перед подачей назначить одну актуальную версию показателей и проверить, что она отражена во всех документах, где эти данные используются.

Риск 4. Электронный комплект проверяется в последний момент

Технические ошибки при подаче документации могут задержать входной контроль и создать лишнюю нагрузку на проектную команду. Особенно часто это происходит, когда файлы, подписи, ИУЛ, доверенности и структура электронного комплекта проверяются уже в день отправки.

Если речь идёт о государственной экспертизе, требования к формату электронных документов установлены приказом Минстроя России от 12.05.2017 № 783/пр. При негосударственной экспертизе также нужно учитывать порядок, установленный Постановлением Правительства РФ от 31.03.2012 № 272, а также требования выбранной экспертной организации к загрузке и оформлению комплекта.

ГИПу стоит заранее проверить:

1. корректно ли названы файлы;
2. открываются ли документы без технических ошибок;
3. есть ли возможность поиска и копирования текста там, где это требуется;
4. подписаны ли документы усиленной квалифицированной электронной подписью, если это необходимо;
5. оформлены ли информационно-удостоверяющие листы, если не все участники разработки могут подписать документы электронной подписью (для проектов до 01.03.2026);
6. приложены ли доверенности и документы, подтверждающие полномочия заявителя;
7. совпадает ли структура электронного комплекта с составом проектной документации;
8. нет ли дублей, устаревших версий или файлов с промежуточными названиями;
9. не превышают ли файлы допустимые размеры, если экспертная организация устанавливает технические ограничения.

Если электронный комплект не подготовлен заранее, команда теряет время на исправление технических ошибок.

Риск 5. Спорные проектные решения не имеют обоснования

Перед подачей проектной документации в экспертизу ГИПу важно отдельно проверить решения, которые могут вызвать вопросы у эксперта. Это не значит, что такие решения обязательно ошибочны. Но если они нестандартные, зависят от специальных условий, отличаются от типовой практики или связаны с ограничениями участка, у них должно быть понятное обоснование.

К зонам повышенного внимания относятся:

• отступления от типовых решений;
• решения, связанные с ограничениями земельного участка;
• параметры пожарных проездов и путей эвакуации;
• доступность объекта для маломобильных групп населения;
• конструктивные решения, зависящие от результатов изысканий;
• инженерные нагрузки и точки подключения;
• мероприятия по охране окружающей среды;
• санитарно-эпидемиологические и акустические расчеты;
• решения, принятые после изменения требований заказчика;
• проектные решения, которые уже вызывали замечания внутри команды.

Если по спорному решению есть техническое обоснование, ссылка на исходные данные, расчет, согласование с заказчиком или позиция профильного специалиста, экспертизе будет проще оценить логику проектировщиков. Если обоснования нет, даже рабочее решение может вызвать замечание.

Для ГИПа важно не оставлять такие вопросы на уровне «мы так договорились» или «это решение принял смежный специалист». Перед подачей нужно понимать, кто отвечает за спорный блок, на каком основании принято решение и где это основание отражено в документации.

Как экспертное сопровождение помогает снизить риски ГИПа

Экспертное сопровождение полезно не только заказчику, который хочет быстрее пройти экспертизу. Для ГИПа это инструмент предварительной проверки проектной документации глазами эксперта до того, как замечания станут официальным препятствием для движения проекта.

Согласно ч. 15.2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, по решению застройщика или технического заказчика оценка соответствия разделов проектной документации, изменений в них, а также результатов инженерных изысканий установленным требованиям может осуществляться в форме экспертного сопровождения до направления проектной документации на экспертизу.

На практике экспертное сопровождение помогает:

• заранее выявить критичные замечания;
• проверить комплектность проектной документации;
• увидеть разночтения между разделами;
• уточнить спорные проектные решения до официальной подачи;
• снизить количество повторных замечаний;
• выстроить понятную коммуникацию между ГИПом, проектировщиками и экспертами;
• подготовить проект к экспертизе без авральной переработки.

Для ГИПа это особенно важно, если объект сложный, сроки сжатые, исходные данные менялись в процессе работы или проектная документация собиралась несколькими исполнителями.

Чек-лист ГИПа перед подачей проектной документации в экспертизу

Перед направлением проектной документации в экспертизу ГИПу стоит пройти финальный контроль по нескольким направлениям.

1. Состав проектной документации

   Проверьте, что состав разделов соответствует Постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, заданию на проектирование, виду объекта, виду работ и особенностям финансирования.

2. Согласованность по разделам

   Сверьте архитектурные, конструктивные, инженерные, пожарные, экологические и иные решения. Убедитесь, что текстовые и графические части не противоречат друг другу.

3. Технико-экономические показатели

   Проверьте, что ТЭП совпадают в задании, заявлении, пояснительной записке, графических материалах и разделах, где они используются.

4. Исходные данные

   Убедитесь, что в документации учтены актуальные ГПЗУ, технические условия, результаты инженерных изысканий, исходно-разрешительная документация и ограничения по участку.

5. Нормативные ссылки

   Проверьте, что разделы не ссылаются на утратившие силу документы без пояснений и что примененные нормативные документы соответствуют характеру объекта и проектных решений.

6. Спорные решения

   Отдельно проверьте проектные решения, которые могут вызвать вопросы эксперта: пожарные решения, доступность МГН, конструктивные схемы, инженерные нагрузки, экологические и санитарные расчёты.

7. Подписи и ИУЛ

   Проверьте наличие необходимых подписей, электронных подписей и информационно-удостоверяющих листов.

8. Электронный комплект

   Убедитесь, что файлы корректно названы, открываются, читаются, не дублируются, не содержат устаревших версий и соответствуют требованиям к загрузке.

9. Полномочия заявителя

   Проверьте доверенности и иные документы, подтверждающие полномочия лица, которое действует от имени застройщика или технического заказчика.

10. Готовность к работе с замечаниями

    Определите, кто в проектной команде отвечает за оперативную отработку замечаний по каждому разделу, чтобы после начала экспертизы не терять время на поиск ответственных.

Итого

Ответственность ГИПа при подготовке проектной документации к экспертизе связана не только с техническими решениями, но и с организацией всего процесса проверки готовности проекта. Если исходные данные были собраны и зафиксированы на первом этапе, то перед подачей в экспертизу главная задача ГИПа — убедиться, что проектная документация стала единым, согласованным и технически готовым комплектом.

Основные риски на этом этапе возникают из-за разночтений между разделами, неполного состава документации, расхождений в ТЭП, неподготовленного электронного комплекта, отсутствия подписей и необоснованных спорных решений. Каждый из этих рисков может привести к замечаниям экспертизы, доработкам и увеличению сроков прохождения.

Чтобы снизить эти риски, ГИПу стоит выстроить двухуровневую систему контроля. Первый уровень — на этапе подготовки проектной документации: проверить исходные данные, задание на проектирование, результаты инженерных изысканий и документальное оформление изменений. Второй уровень — перед подачей в экспертизу: проверить комплектность, межраздельную согласованность, ТЭП, электронные документы, подписи и спорные проектные решения.

Такой подход помогает уменьшить количество замечаний и сделать прохождение экспертизы более управляемым.

ГК «РусьСтройЭкспертиза» помогает застройщикам, техническим заказчикам, ГИПам и проектным организациям оценить готовность проектной документации к экспертизе, выявить риски до официальной подачи, отработать замечания и пройти процесс с понятной координацией на каждом этапе.

Будьте в курсе изменений в сфере строительного законодательства, вступайте в наш Телеграм-канал, где мы обсуждаем вопросы проектирования и экспертизы проектной документации, делимся актуальными новостями и изменениями в правовых актах, отвечаем на Ваши вопросы.